未来房价走势如何?且看前20名房企拿地风格如何
日期:2017-11-01

全国土地成交情况

(一) 近五年全国土地成交总量

全国土地供应类型主要有五类,分别是住宅、商业/办公、工业、综合用地和其他。由于综合用地中剥离住宅、商业和办公存在一定困难,本文仅讨论土地成交总量和住宅用地。

图1反映了全国近五年土地成交总量变化,自2013年以来,土地成交量总体在稳步下降,2017年将达到近五年来最低值,说明房地产业总体情况趋于温和。

图1:全国土地供应情况

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注:图中2017E是由2017上半年粗略估算得到的全年成交量

(二) 土地成交量的风险分布

1.按城市风险评级结果的分布。

城市风险评级是中估联根据宏观和城市经济情况,对城市未来房屋价格波动带来的不确定性进行的综合评判。表1说明,2017年上半年住宅用地成交集中于风险评级结果为D(即风险较大)的城市,其次为评级结果为C(即风险一般)和B(即风险较低)的城市。

表1 2017上半年全国成交量按城市风险评级分布

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2.按LBI指数结果的分布。

LBI为中估联根据土地出让价和土地出让时点周边在售新盘房价关系确定成交地块价格泡沫情况的指数。LBI指数结构段分为四段,LBI<30%为土地无泡沫,30%-70%为泡沫可控,70%-100%为泡沫较大,>100%为泡沫很大。其中无泡沫和泡沫可控段略超过七成。

表2 2017上半年全国成交量按LBI结构段分布

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TOP20房地产企业土地成交情况

本文考虑的房地产企业为2017上半年销售额排名TOP20的房地产企业,具体见表3。

表3 2017上半年销售额排名TOP20的房地产企业

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TOP20房地产企业主要集中在风险评级结果为B、C的城市,风险低于全国总体水平(全国集中于评级结果为D和C的城市)。

表4 2017上半年TOP20企业成交量按城市风险评级分布

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TOP20房地产企业四个LBI结构段中,无泡沫和泡沫可控段占比为略低于七成,相对全国而言土地泡沫略大。

表5 2017上半年TOP20企业成交量按LBI结构段分布

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综上所述,TOP20房地产企业更愿意承担较大的开发风险,而不愿承担城市布局风险,说明企业重视长期战略布局,也较好地控制住了开发风险。

房地产企业城市布局风险

(一) 城市风险评级原理

城市风险评级是全国地级以上330个城市房地产综合风险情况的评价,内涵为城市实际房地产价格与房地产价值的偏离程度。首先,经过专家论证和指标分析建立房地产价格风险评价指标体系,综合考虑城市经济因素、市场状况和政策调控,见表6。然后,采用算法模型对城市进行综合评价,得到A、B、C、D、E五个等级,A类城市风险最低,E类城市风险最高。最后,根据相关专家经验反馈,对结果进行论证,综合考虑得出最终的风险评级结果。风险评级部分结果见表7。

表6 城市风险评级指标体系

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表7 风险评级结果

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注:这里只罗列了部分城市

(二) 房地产企业城市布局风险原理

1.房地产企业城市布局风险量化原理。

第一,根据已有的全国城市风险评级结果,计算2016年房地产企业在各个风险类别城市中的住宅用地项目数量;第二,以各类城市项目规模占比为权数,对风险评级打分进行加权平均,再求其倒数,得到城市布局风险得分,分数越高风险越大。

2.城市布局风险结果分析。

房地产企业城市布局风险结果见表8,从集中度来看,城市布局集中在B类城市的居多,说明TOP20企业2016年的住宅项目多集中在城市风险较低、房价支撑较高的城市。具体而言,碧桂园城市布局主要集中在风险评级较高的D类城市,金地主要集中在C类城市,集中在A类城市的有保利和华润。从城市布局风险排名来看,集中在城市风险评级较高城市的房地产企业往往布局风险较高,碧桂园以在三四线城市拿地形成巨大规模,销售规模排名第一,万科规模排名第二,但布局风险控制到位,多以较为发达的城市为拿地目标。

表8 房地产企业布局风险结果

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注:这里只罗列了部分企业

房地产企业项目开发风险

(一) 地块LBI指数原理

LBI指数含义为土地市场泡沫指数,是从商品房成本的角度反映土地获取时的楼面价水平与当下售价水平之比,测算成交楼板价占售价的比例,反映静态土地成本率。

第一,市场比较法和邻近算法相结合,确定地块出让时点周边同类楼盘的成交价格,再由已知的地块出让楼板价得到LBI值,LBI值等于出让地块楼面地价相对于出让时点周边在售新盘成交价格的百分占比。

第二,由于不同的市场LBI值存在差异,所以根据土地开发周期,采用因子分析、多元回归、假设开发法和专家意见相结合的方法,对市场未来价格变化进行预测,得到理性LBI值,该值反映市场的合理LBI水平,理性LBI值等于出让地块楼面地价相对于预计地块上市后楼盘价格的百分占比。

第三,根据LBI值与理性LBI值的偏离情况得到该地块的开发风险度,反映了该地块可能的盈亏水平。开发风险度等于LBI值与理性LBI值的差值相对于理性LBI值的百分占比。

(二) 房地产企业项目开发风险原理

1.房地产企业项目开发风险量化原理。

第一,根据中估联已有LBI和理性LBI数据,计算目标企业所有地块加权(以项目规模为权)平均后的企业LBI和理性LBI值;第二,计算企业LBI与企业理性LBI值偏差程度,作为企业的开发风险度,企业开发风险度等于企业LBI值与企业理性LBI值的差值相对于企业理性LBI值的百分占比。

2.项目开发风险结果分析。

项目开发风险度反映房地产企业土地成交的倾向和项目开发风险的把控,中海、融创、保利开发风险较高,倾向于获取高地价土地,对这些项目的运营能力把控度较好;碧桂园、恒大、万科开发风险较低,倾向于获取合理低价土地,项目开发风险把控能力较强。

表9 房地产企业开发风险度结果

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案例综合分析

(一) 房地产企业综合分析原理

城市布局风险反映了企业长期的宏观发展规划,而项目开发风险反映了企业中短期的微观行为特征。根据长期和中短期风险特征,结合房地产企业风险评级、城市等级和LBI结构的分布特点,可以将房地产企业分为四大类,分别为布局激进型、开发激进型、综合稳健型、综合保守型,具体见表10。

表10 房地产企业风险类型

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(二) 典型企业风险分析与拿地建议

1.布局激进型

此类企业特征为城市布局风险高,重点在三四线城市布局,开发风险低、地价低、成本低,靠快速拿地和快速开发周转形成分布广、规模大的优势。由于全国房地产业总体热度在下降,企业的野蛮生长时期已然过去,未来三四线城市恐难以支撑如此大规模的扩张,建议此类企业控制三四线城市开发力度,精耕细作,提高地块盈利水平。

2.开发激进型

此类企业特征为开发风险高,以高地价为主,布局风险低,集中在一二线城市,靠高地价、高附加值和强大的资源整合能力形成自己在一二线城市的优势地位。近两年,一二线城市屡次出现地王,政府关注度高,政策调控力度不断加强,要想在高地价地块中获取高额利润将不再容易,建议此类企业拓展城市布局,平衡开发风险,加强高地价地块的盈利水平。

3.综合稳健型

此类企业特征为布局风险低、规模大,多分散布局在二线城市,开发风险较低,虽在一二线城市拿地,但地价成本控制较好。由于房地产业热门二线城市存在较大泡沫,政策调控不断升级,此类企业需注意这类城市的风险水平。

4.综合保守型

此类企业特征为布局风险低、规模小,多集中分布在一二线特定城市,开发风险中等,偏好中高地价的地块,土地开发风格单一,较为保守地集中在自己擅长的城市和地块进行开发。由于房地产企业利润率总体下滑,许多大型企业纷纷考虑多元化运营模式,建议此类企业提高整体土地运营能力,形成多元化拿地策略。