购买二手房注意事项,切忌直接给首付解抵押!
日期:2017-11-02

导语:买二手房房东有贷款怎么办?有的房东会要求购房者先付首付,要求购房者用首付去帮房东还清贷款解除抵押,如果购房者直接把首付给房东还贷款,这样做其实是风险比较大的,最终很有可能钱房两失。

先简单介绍一下房屋有贷款而需要解抵押的过程,参见下图。

「防坑指南」购买二手房注意事项,切忌直接给首付解抵押!

一、切忌直接给首付解抵押

二手房要买卖,首先需要结清贷款,也就是解抵押。很多房主会要求,"你先付个首付,让我去把房贷还完",但直接把钱给业主,可能会面临以下两种风险:


(1)卖家不止有一笔贷款。

你的首付出去了,房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地,进,拿不到房子,退,收不回首付。除了银行贷款,卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱,如果是民间借贷、甚至是高利贷,利息难以估算。极可能出现这样的情况:卖家拿到你的首付去还钱,但只是杯水车薪。


案例:2012年6月,孙女士购买了邱某位于亦庄的一套房子,总价为228万元。在邱某的要求下,孙女士先行支付了158万的首付款拿到了房屋钥匙,因为该房屋仍然欠着银行50多万的贷款,需要解抵押之后才能过户,邱某承诺会用孙女士的首付去还剩余贷款。11月,双方顺利网签,但网签之后,邱某却以各种理由拖延过户时间,直到2013年5月,孙女士去房管部门查询才知道,房屋已被查封。

原来邱某在网签之后几天,又将房屋做了抵押,抵押给了自己的债主张先生,并设定了195万元的抵押权,并授予了对方代为处置房屋等多项权利。在这个案例中,由于房屋没有过户,孙女士没有房屋的产权。而邱某的债主张先生有"优先追偿权",即使该房屋被拍卖,所得钱财也优先偿还抵押借款。也就是说孙女士即使诉诸法院也很难拿到赔偿。


(2)卖家挪用首付款。

卖家并没有如约去办理解抵押手续,而是把钱用作他处,甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。最麻烦的是,业主因为没去解抵押而导致房屋被查封,因为查封房无法过户,好则耗时费力,差则钱房两失。


案例:2010年1月10日,徐女士通过中介购买了一套住宅,签约时房主说房屋有抵押,抵押金额是205万,自己一时间很难凑齐钱来解抵押,所以希望徐女士先支付205万元的首付款来解抵押,并且无法办理资金监管,但可以承诺一定会在解抵押之后即办理过户。徐女士确实喜欢这房屋,又相信房主,便将205万打给了房主。

一个月后,徐女士贷款审批下来,要去过户时,房主却突然联系不上,经过多方查找,发现房主在家自杀,而徐女士的205万首付款不见踪影。经过司法核实,房屋确实抵押给了个人,抵押款是130万,而不是205万,而且房主并没有拿着钱去解抵押,徐女士的205万不翼而飞。


二、房款进行资金监管

一般买一套二手房需要1-3个月,金额大、时间长、手续繁、证件多。稍有不慎,大额房款可能被骗。这样的新闻报道屡见不鲜,有被伪造的房产证骗去大额首付的买家,也有被坑骗不明不白丢掉产权的卖家。

而"资金监管"就是专门防范这些风险的。简单来说,做"资金监管"就像买房卖房时用了"支付宝"一样,货不到不付款,同理,不"过户"不给钱。买房人不是直接付款给业主,而是把钱放在银行一个被"监管"的独立账户上,过户完成,这笔钱才能解冻给业主。万一"过户"出纰漏,别担心,钱一分也不会少。目前,北京二手房交易,通过中介成交的必须进行建委资金监管。个人成交的,暂时没有强制的要求。所以,建议买房人留个心眼,把房款打入资金监管账户。

注:2016年12月15日起,北京所有城区通过中介购买的二手房都需要进行住建委资金监管。

「防坑指南」购买二手房注意事项,切忌直接给首付解抵押!

资金监管原理

案例:业主欠债,吞了首付还高利贷的真事,发生在北京海淀区。业主说房子还有91万贷款没还清,要求买房人小明把首付187万打到他还款银行的账户里,方便他马上把抵押解掉,才能过户。

后来小明才发现,业主除了银行贷款还欠很多债,他当天就把187万全部划走,还了高利贷和其他债主。结果是,业主欠债太多,房子资产加起来都不够还钱,资不抵债。法院判了也没钱还。如果这187万不是直接给业主,而是通过资金监管,业主不可能拿到钱。

买二手房的时候可能会遇到房东有贷款、着急出国等各种着急用钱的理由来让你先付首付,并且直接给钱,这个时候就一定要留个心眼了。总而言之,二手房买卖一定要进行资金监管,不要直接将房款给卖房人。