一句话说不清楚:中国房价不可能长期下跌的原因
日期:2017-11-30

最近总有人问房价什么时候暴跌,暴跌了以后是更容易买房了还是更难了等等.为了回答这个问题,我想有必要再简要的分享几个观点:

为什么到了近现代,经济规模和人均产值才出现爆炸式增长?在1500年前,全球的商品和服务的总值大概是2500亿美元,而2016年大概是60兆亿。更为重要的是,过去的人均产值是550美元,而2016年人均产值是8800美元(数据源于人数简史) 。过去的经济增长更多的是依赖人口的增加而增长,近现代的经济增长是信用的扩张,这是最根本的区别

信用是认知革命后最重要的发明之一。信用的本质借未来的钱做今天的事,且对未来美好生活充满向往

创业,经济增长,城市发展就如同鸡和蛋的问题一样,早期资本主义的原始资本积累,很大程度上是靠外部掠夺完成的。几乎每一个发达国家,都可以追溯到其城市化早期阶段的“原罪”。这种通过抢别人的鸡,下自己的蛋的做法在新中国成立之后,已经失去这样的时间窗口。比如,在布雷顿森林体系瓦解之前,黄金是货币信用的后盾。

人民币的信用后盾就是土地。一个城市的工业化和城市化的启动,都必须跨越原始资本的临界门槛。一旦原始资本(基础设施)积累完成,就会带来持续税收。这些税收可以再抵押,再投资,自我循环,加速积累。 但是大规模的城市化建设基本都需要大规模的一次性投资,但是这些投资的钱怎么来呢? 不能像上面所说的靠抢了。那么只能把未来城市发展的蓝图作为信用资源,出售获得回报用来投资到城市化建设中。

所以,城市的本质,就是能提供农村所没有的公共服务。公共服务是城市土地价值的唯一来源。我们买的房子的价值来自公共服务,无论房子本身,道路,教育,医疗,就业等。城市不动产的价值,说到底,就是其所处区位公共服务的投影。如果把城市比喻为一支股票,那么不断提升的公共服务的质量和水平将进一步推高城市这支股票的市值。而相应的,城市不动产的价值就会水涨船高。

一句话说不清楚:中国房价不可能长期下跌的原因

土地私有的国家或城市,公共服务的任何改进,都要先以不动产升值的方式转移给土地所有者(即个人)。政府需要通过税收体系,才能够将这些外溢的收益收回。而在土地公有制的条件下,任何公共服务的改进,都会外溢到国有土地上和个人购买的城市不动产上。政府无需经由曲折的税收,就可以直接从土地升值中收回公共服务带来的好处。(以上源于赵燕菁的观点)

一句话说不清楚:中国房价不可能长期下跌的原因

而我们借未来的钱始终是要还的。那通过土地升值带来的好处除了偿还过去的欠债外,还可以继续提升公共服务的质量和范围。形成一个循环。

如果把人工智能的概念的引用城市发展也是行得通的。我们知道人工智能核心三要素:计算能力,算法,大数据。

拥有10万人口的城市,比1000人的村庄,计算能力更强,那么通过增加“处理器”的数量的方式还提高运算整个社会的运算效率,所以我们正在进行城镇化改革。因为城市拥有更丰富的职业分工,更丰富的分工就是不同的“处理器”,可以实现高效的高并发,并行计算。所以我们发现100万人口的城市比10万人口的城市,运算效率又上了一个台阶。让城市与城市彼此相联,就是增加处理器之间的连接,10个孤立的城市的产出的经济,科技与社会创新通常会远低10个有连接的城市。如果仅仅是处理器连接也不会有太多的好处(比如像广佛同城),更应该让数据自由连通。数据就包括规则,体系,货币,物流,信息等。(希望粤港澳大湾区能实现)。所以,城市群的发展又会优于个别大城市的发展 。这背后的逻辑依然是:借未来的钱做今天的事,通过提高公共服务的效能来提高城市的竞争力。

今天来看:

1。城市的原始积累完成了吗?美国到1862年通过土地财政完成原始积累,用时100年左右。

2。原始积累完成以后,是否开始换频道?(以房产税为焦点的税制改革)英国用了80余年,德国也是80余年,美国50余年完成切换频道。

一句话说不清楚:中国房价不可能长期下跌的原因

所以,大炮说有生之年看不到房价的长期下跌是有道理的。(注:房价的长期下跌和周期性调整不是同一个概念)